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动迁安置房几年可以交易

对于动迁安置房几年可上市交易的问题，各个地区规定有所不同。有些地方规定五年，有些地方规定三年。以上海市为例，《上海市动迁安置房管理办法》中的内容：

1、动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

2、预（销）售合同签订后，动迁安置房的购房人应当持“供应单”和《上海市房地产登记条例》规定的文件，到动迁安置房所在区、县的房地产登记机构办理房地产转移登记。

3、房地产登记机构核准动迁安置房的土地使用权、房屋所有权初始登记和转移登记的，应当在相应房地产登记簿、房地产权证和预告登记证明的附记栏内，注记“动迁安置房”。

需要注意的是，此文件2011年7月29日发布，有效期为5年。

买安置房过户费太贵

安置房在取得了房产证之后，是可以与普通商品房一样进行上市交易的，所以其过户费与普通商品房是一样的。

1、但是很多情况下，安置房在进行过户的时候，由于还没有取得房产证，因此需要先取得房产证才能办理过户手续。这时候所需的费用就比较高。

2、一般情况下，安置房满5年之后，才能凭安置协议交纳土地出让金、契税等税费，然后才能办理出商品房的房产证、契税证明、出让性质土地证等等。

3、安置房在进行过户的时候，会产生交易手续服务费、登记费、契税、印花税、个人所得税等等。

其中一般契税由买方缴纳，双方另有约定除外；营业税、个人所得税、一般由卖方缴纳，双方另有约定除外；印花税买卖双方都要交。

安置房2020过户新政

关于安置房过户的政策，各地有所不同，具体建议以当地为准。

1、一般情况下，如果安置房是因为重大市政工程的动迁居民所建造的配套商品房或者配购的中低价商品房，那么按照有关的规定，房屋产权属于其个人，但是在取得房屋产权的5年之内，是不可以上市交易的。

2、如果安置房是因为房产开发等的因素而被迫要动拆迁的，那么动拆迁公司会通过其他途径安置或者为安置人*购买的中低价位商品房。这一类安置房与普通商品房没有任何区别，所以也就没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

3、如果是“三定三限”的安置房，其上市交易过户有着严格的规定。一般要求自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地*。

注：“三定三限”定向房是指按照“三定三限三结合”原则，经北京市政府批准建设和分配，用于安置建设项目征收集体土地涉及的搬迁农(居)民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。

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安置房买卖的过户问题，你该知道哪些？

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北京的周女士从李女士处购买了一套房屋，花费了一百万元，双方签订的买卖协议约定，在可以办理过户手续时，李女士要协助周女士办理。几年之后，在可以办理房产证的时候，李女士却突然坐地起价，要求周女士再支付20万元，否则，就不给周女士办理过户手续。在一般情况下，周女士只要拿着买卖协议和付款证明，就可以向法院起诉要求李女士履行协议，协助过户，然而在本案中，周女士却处在了极为不利的位置，因为他们所交易的房屋，是安置房。

一般来说，以被征收人的名义进行了产权登记并且取得不动产权证的国有土地上房屋是可以上市买卖的，哪怕还没有进行产权登记，只要有征收补偿协议、购房协议等材料，安置房的买卖合同也是有效的。

但是，有些性质的安置房的买卖，根据各地的政策，会有不少限制。以北京为例，北京用于征收补偿的安置房性质有多种可能，但是大部分都有限制，比如经济适用房，或三定三限三结合的房子、两限房等管理方式类似经济适用房的安置房，这一类的安置房，都有在办理房产证之日起满5年后，才可以上市交易的限制，而在此之前订立的房屋买卖合同是无效的。

比如，“三定三限三结合”的房屋，就根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，要求安置房屋要在房产证或契税完税凭证之日起满5年后，才可以上市交易。

本案中，李女士的安置房正是类似的房屋。由于一直没有办理房产证，在近期才具备办理房产证的条件，开始准备办证，所以房产证之日起满5年后才能上市交易的计算时间都没有开始，自然无法买卖。如果周女士现在将李女士诉上法庭，法院不但不会要求李女士强制履行协议，还很有可能认定此前签订的房屋买卖合同无效。

当然，司法实践中对买家也不是全无保护。如果双方在买卖合同中约定了在限制期届满之后再办理过户的，或者在一审辩论终结前具备上市交易条件，也就是办理房产证满五年，那么房屋买卖协议是可以认定有效的。

但是即便如此，周女士也不符合买卖协议有效的条件，因为在她和李女士的房屋买卖协议中，并没有约定要在房屋买卖限制期届满之后在办理过户，因为在当时买卖双方都不知道李女士的安置房有这个限制，直到近期李女士准备办理房产证时，才被工作人员告知。

同时，因为该房屋至今没有办理房产证，具备上市交易条件的时间还没有起算，除非周女士在李女士办理房产证后五年后再起诉，否则房屋买卖协议仍然有很大可能被法院认定为无效合同。

另外值得注意的是，各地政策经常会发生变化，可能今年进行征收安置的安置房适用新政策买卖不受限制，但是去年进行征收的安置房要仍然适用旧政策，还会有限制。

因为这个案件是在房屋涨价的情况下，所以合同无效会使作为买家的周女士处于不利地位，如果是在房屋降价的情况下，作为卖家的李女士则有可能遭受损失。

所以，在进行安置房的买卖过程中，不论是买方还是卖方，都应该对该安置房的性质，征收安置当时当地的政策和限制有一个系统性的了解，才能最大程度地避免风险，保护自己的权益。

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