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写字楼一般在城市什么地段

想必现在大家对于写字楼一般在城市什么地段都是颇为感兴趣的，那么小鱼也是在网络上整理了一些关于乙级写字楼最多的城市方面的知识分享给大家，希望大家会喜欢哦。

城市发展是一门不平衡的艺术。

由于不平衡，我们可以集中精力做大事，然后以点带面。

但如果过度不平衡，就会导致两极分化和力量失衡。

如何把握这一度，是一门艺术。

甲级写字楼的分布是一门不平衡的艺术，既符合集中化的现状，又引领多集中化的趋势。

因此，我们可以在一定程度上推导城市的发展背景，然后判断哪些地区最有前途。

01

如何识别城市「超级地段」？

甲级写字楼往往是城市高端产业的载体。甲级写字楼集群区往往是一个城市的CBD(商业中心区)，财富密度极高。

比如广州天河CBD建成区，总生产值3471.42亿元，海南省一半以上！拥有71亿元的建筑(创税额超过1亿元)、17栋10亿元的建筑，上海陆家嘴甚至有一栋年纳税额超过100亿元的建筑。

可以说，“一栋楼打败了一座城市”。由于强大的财富聚集和人才聚集，CBD通常被称为城市的超级地段：工资水平和房价水平往往代表着城市的上限。

因此，如果我们知道一座城市甲级写字楼的分布图，我们可以大致推断出它的超级位置和几个超级位置。

02

香港：市中心非常稳定，几乎不可能转移

先来看看香港特别行政区甲级写字楼的分布情况。↓

如上所示，中国香港的甲级写字楼高度集中在维港两岸，尤其是中环、湾仔/铜锣湾，其次是中环对岸的尖沙咀。

此外，港岛东、九龙东还聚集了一些办公楼，可视为城市副中心。

与内地城市不同，香港的市中心非常稳定，不像北上广深那样容易转移，也不太可能从事多中心的发展。

因此，香港核心区的办公楼非常稀缺，投资价值巨大，这也导致其价格和租金远远超过北京、上海、广州和深圳的CBD。

例如，疫情前，香港中环的IFC月租金超过2000港元，接近广州珠江新城IFC的10倍。

因此，内地城市无法想象，如果按每平方米计价，香港核心区办公楼的单价甚至超过了市中心住宅。

在广州，珠江新城核心区的一手写字楼每平方米只卖6万到7万，而住宅区的汇悦台可卖30万平方米。

03

上海：陆家嘴是最好的，但浦西不亚于浦东

再来看看上海甲级写字楼的分布图↓

通过这张图，可以发现陆家嘴是上海高端写字楼最强大的集群区域。

2021年，上海陆家嘴GDP超过5000亿元，建筑110栋，建筑32栋，建筑20多亿元，建筑4栋，其中一栋（即上海国金中心）超过100亿元，成为中国第一个“纳税建筑之王”。

但从整个城市的分布来看，浦西占据了绝大多数的份额，这就是为什么许多上海人认为陆家嘴不能代表上海的市中心。

除了陆家嘴，人民广场、新天地、南京西路、虹桥、竹园等板块的高端写字楼也非常集中，从色块浓度(写字楼密度)不输给陆家嘴。

这说明上海的高端产业和超级地段都呈现出多中心布局的趋势。

从房价表现来看，浦西的房价并不逊色于浦东，这与浦江两岸上海甲级写字楼的实力一致。

04

北京的产业格局依然是北强南弱

让我们来看看首都北京甲级写字楼的分布图↓

通过这张图，我们可以发现，北京高端写字楼最引人注目的集群区域是朝阳CBD(国际贸易大厦周边)，其次是望京和中关村。

但从租金水平和产业高度来看，金融街是北京第一商务区，汇集了一行两会和全国顶级金融总部企业。

从整个城市的分布来看，北京的大部分高端办公楼都集中在东部的朝阳区。西部只有一个中关村，南部地区较少。它仍然延续了老北京北强南弱的格局，但南部的丽泽商务区也开始出现。

JLL的报告指出，北京有9个成熟的写字楼细分板块，说明北京的商业区比上海更集中。

此外，值得一提的是，位于西北角的中关村代表了城市的新力量。虽然甲级写字楼的档次和体积都不如朝阳CBD，但由于科技产业的授权，中关村写字楼的租金也很高，除了朝阳CBD、金融街以外最引人注目的超级区域。

金融街、中关村、朝阳CBD也是北京最贵的房价、这四个超级地段，望京，都是由他们的工业实力决定的。

05

广州，一江两岸是永恒的灵魂

让我们来看看广州甲级写字楼的分布图↓

通过这张图，可以发现广州高端写字楼最强的集群区域是天河CBD，包括珠江新城、天河北和金融城。

二是越秀区，高档写字楼的体积和密度不容小觑。

琶洲、鱼珠、万博、白鹅潭的新兴也清晰可见。

从整个城市的分布来看，广州的高端写字楼大多集中在珠江两岸，“沿江布局”的逻辑十分明显。

珠江不仅是广州的母亲河，也是广州的产业带和金饭碗。一江两岸是广州永恒的灵魂。

所以，在广州买房，只要沿江，肯定不会差。

除珠江两岸外，南站、万博、科学城、白云新城等新兴商务区也开始露头角。

JLL的报告指出，广州有10个成熟的写字楼细分板块，但天河CBD排名第一。

此外，数据显示，天河区B级以上写字楼体积达850万平方米，占全市总面积的42.9%，足以说明天河区实际GDP被严重低估。

与北京、上海相比，广州写字楼集中度较高，天河CBD在全市排名第一，远远超过朝阳CBD、全市首位陆家嘴CBD。

06

从深南大道到珠江口的深圳脉络

看看深圳甲级写字楼的分布图↓

通过这张图，我们可以发现深圳高端写字楼最强大的集群区域是南山科技园后海板块，但从体积上看，前海宝中板块更大。

福田CBD紧随科技园和前海的商务区、车公庙、华强北、蔡屋围、深圳湾超总、北站、留仙洞。

如果说广州写字楼的分布逻辑是“沿江”，那么深圳的分布逻辑就是沿着深南大道。深圳没有河流穿越，深南大道在一定程度上起着城市中轴线的作用。

除深南大道外，前海、宝中、留仙洞、北站等新兴商务区大多分布在5号线沿线，表明深圳的空间逻辑也在发生变化，高端资源的分布将从“深南大道”转变为“地铁”。

此外，随着深圳湾的蓬勃发展和前海的扩张，深圳的高端产业正显著聚集在珠江口。

因此，珠江口也将取代深南大道，成为深圳的灵魂。

值得一提的是，与北上广相比，深圳的商务区布局最为均衡，相互独立，没有摊成连片大饼。

07

成都：南拓特色明显

以下是成都办公楼的分布情况↓

图片来自JLL研究报告

从这张分布图可以看出，成都有两个最强大的办公区，一个是传统的市中心，另一个是金融城。只有这两个商业区可以称为CBD，而其他集群区只能称为次中心。

此外，人民南路、天府新区、大源、城东的写字楼也比较集中。

成都办公楼的布局逻辑非常清晰，沿地铁1号线向南扩张，呈现出强烈的南扩张特点。事实上，许多城市的1号线都具有里程碑意义，连接着城市中最昂贵的地区。

成都的空间战略是“东进、南拓、西控、北改、中优”

因此，在成都买房的首选是南方，尤其是高新技术南区(金融城) 大源)板块，其次是传统市中心。天府新区发展势头良好，但远离传统市区，不宜购买太远。

08

武汉:要么靠江，要么靠大学

以下是武汉办公楼的分布情况↓

从这张分布图可以看出，武汉甲级写字楼最强的区域是长江两岸，与上海、广州一样，具有强烈的滨江城市特色。

一般来说，武汉甲级写字楼分为王家墩、解放大道、建设大道、汉口沿江、武昌沿江、中南中北路、光谷七个板块。

武汉写字楼的分布逻辑也很清晰，一个是沿江，一个是大学。

首先是一江两岸，长江北侧的汉口地区，办公楼比较集中。

在长江南侧的武昌地区，办公楼相对分散，这可能与武昌的许多湖泊有关，包括东湖、南湖、沙湖等，将商业区分开，难以聚集在一起。

除沿江地区外，武汉还有一个非常强大的写字楼集群，那就是光谷。

光谷是中国著名的高新技术产业集群，包括华中科技大学、中国地质大学、华中师范大学等著名大学。

靠近大学有利于知识经济的发展，使得光谷后来居上，正在超越沿江商务区。产业实力肯定会投射到楼市，光谷的房价不亚于汉口和武昌的老城区。

09

重庆，山城多中心布局

以下是重庆办公楼的分布情况↓

重庆甲级写字楼最强的区域是江北嘴和解放碑，两者不分伯仲，江北嘴更新一点，解放碑更受欢迎一点。

重庆是一个典型的多中心城市。从高空来看，重庆就像一个由山谷组成的城市群。然而，从高端办公楼的角度来看，重庆的商业区主要集中在沿江地区和两江新区。

总体而言，重庆主要有三个核心商务区：江北嘴、解放碑、照母山，分工不同，江北嘴商务区主要承担国内金融业，解放碑商务区主要承担外资企业，照母山商务区主要承担科技互联网产业。

为实现“成渝双城经济圈”的发展目标，重庆商务区的发展方向是向北向西。

重庆高端写字楼租户主要来自金融、房地产建筑、服务业、科技互联网四大类。

目前重庆甲级办公楼存量约314万㎡，空置率约为25.9%，库存高于武汉、杭州，低于成都，增量空间较大。

10

南京：沿江城市特色不突出

以下是南京办公楼的分布情况↓

南京甲级写字楼主要分布在新街口、鼓楼、河西、南站四个板块。

鼓楼、新街口为传统商务区，发展成熟，租户结构多样，包括传统金融、服务、教育、科技新媒体等行业。

河西商务区是南京金融企业的聚集地，在这里设立了许多国内金融总部。南站商务区处于发展阶段，未来主要是商业贸易、文化创意、健康休闲等行业。

与武汉和杭州不同，南京的写字楼分布并没有表现出沿江城市的特点，长江两岸也没有武汉那样的写字楼集群。相比之下，秦淮河对南京商务区布局的影响大于长江。

从平均租金来看，新街口、河西等商业区较高，租金为120元/㎡/月左右；从空置率来看，新街口和鼓楼的空置率相对较低。

目前，南京甲级办公楼存量185万平方米，空置率约为29.7%。

11

杭州:西湖是灵魂，钱塘江是新势力

以下是杭州办公楼的分布情况↓

杭州甲级写字楼最强的区域是钱塘江两岸，尤其是作为城市客厅的钱江新城。但从写字楼规模来看，滨江高新区更大。从成熟度来看，武林商务区更好。

JLL的报告指出，杭州分为6个优质写字楼板块和7个商业园区板块。

按时间系列划分，杭州可分为以黄龙、武林为代表的沿西湖老商务区，以钱江新城、未来科技城为代表的新兴商务区。

因此，杭州写字楼呈现出围绕西湖和钱塘江两大布局方向的多中心格局。

从租金来看，武林商务区平均租金最高，达到5.62元/㎡/天；二是钱江新城商务区平均租金5.35元/㎡/天；第三，黄龙商务区平均租金5.1元/㎡/天；其他商务区平均租金低于4元/天；㎡/天。

就空置率而言，未来科技城将是最低的。

12

西安、天津、青岛、沈阳

以下是西安办公楼分布情况↓

以下是天津办公楼的分布情况↓

以下是青岛办公楼的分布情况↓

以下是沈阳办公楼的分布情况↓

以上分布图均来自仲量联行发布的2022《中国办公楼租赁指南》

以上这些分布图，实际上可以视为一座城市高端产业的分布情况，高端产业带来了高端人才与强大的购买力。

因此，以上分布图中的那些红色区块，也可以视为一座城市的超级地段，跟着这些地段买房，可以最大化享受到产业的赋能。

编者注：以上数据、图片均来自JLL研究报告。

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