25万亿存量房贷降息倒计时，谁最受益

在民间呼吁半年多以后，中国人民银行终究在2023年8月31日定音存量房贷降息一事：9月25日起，贸易银行可依法有序调剂存量首套个人贸易性住房贷款利率（文中简称“存量房贷利率”）。

仅一周时候，9月7日，工商银行、扶植银行、农业银行和中国银行等首要银行“不谋而合”发布了“存量房贷利率”调剂和操作细节。这意味着备受存眷的存量房贷新政实行进入倒计时。

南边周末新金融研究中间对此次存量房贷利率调剂细则发布进行了全程跟踪调研。对照四大行及其它中小银行的存量房贷降息细则，哪些要点值得存量房贷措款人重点存眷？4000万存量告贷人，哪些人获益最大？与2008年存量房贷利率降息政策比拟，此次调剂有何分歧？银行若何应对此次冲击？

南边周末新金融研究中间调研发现，各银行实行细则大同小异，此中有关首套房认定、优惠利率下限和个人信誉若何挂钩等根基一致。同时，各银行实行细则首度确认采纳同一批量调剂的体例履行新政。

南边周末新金融研究中间研究员对照研究还发现，此次存量房贷新政吸收了过往的经验教训，政策发力更精准。在下降存量房贷告贷人利钱承担的同时，有用封堵了其它不合适前提的存量房贷告贷人进行变相政策套利的各类缝隙，避免了因政策套利而呈现的各类乱象，有用保障了市场公允秩序。

延续“因城施策”思绪，降息与信誉挂钩

各贸易银即将自9月25日实行的“存量房贷利率”新政凸显了哪些重点信息？

基于存量房贷降息新政及实行细则，南边周末新金融中间研究员统计阐发人民银行各分行发布的31个省（市、区）的存量房贷降息明细利率发现，存量房贷利率新政依然强调“因城施策”。在此根本上，均以本地首套住房贷款利率政策下限为调剂下限。再具体到按揭人个别而言，则会呈现分歧时候段存量房贷利率调剂幅度纷歧的环境。

重视“因城施策”政策联贯性是此次存量房贷利率调剂的根基原则。以北京为例，2019年10月8日至2023年8月31日，“存量房贷利率”下限为LPR+55BP，此次调剂后利率下限仍为LPR+55BP。当前5年期LPR为4.2%，即下限为4.75%。再好比武汉，在2022年9月30日至2023年8月31日时代曾阶段性打消首套房贷款利率下限，明显该时候段贷款已享受利率优惠。是以，此时候段的“存量房贷利率”无需调剂。

（梁淑怡/图）

同一批量调剂是“存量房贷利率”调剂的另外一个焦点信息。南边周末新金融研究中间研究员对照所有贸易银行的通知布告发现，9月25日起，各贸易银即将与存量个人住房贷款客户就贷款履行利率进行协商调剂，存量首套住房贷款客户无需申请，银即将同一批量调剂。

但本来选择固定利率或基准利率订价贷款的存量房贷告贷人，也能够申请享受此次新政。如，扶植银行划定告贷人可申请将固定利率贷款或基准利率订价贷款转换为采取LPR订价的浮动利率贷款。9月25日起，建行供给线上转换申请办事，可一键完成转换申请。

所有存量房贷告贷人都可以享受此次新政？这一点被否定。政策优惠与个人信誉挂钩是各家贸易银行一致强调的内容之一。南边周末新金融研究中间研究员发现，贸易银行初次将存量房贷利率优惠政策与贷款人的个人征信环境挂钩，即贸易银行要求客户在申请调剂存量房贷利率时，不克不及存在不良贷款或过期环境。

别的，对合适政策的“二套转首套”的存量房贷，或存在不良贷款偿还积欠本息的存量房贷，贸易银行要求客户向承办行自动申请利率调剂，经银行审核合适前提后按上述调剂法则调剂贷款利率。

存量告贷人受益几何？

据接近监管的有关人士说法，据估算，本次调剂触及的客户可能跨越4000万，触及调剂的贷款范围可能达25万亿元。

存量房贷告贷人受益有多大？

此次存量房贷利率新政明白，申请调剂存量首套房贷利率的，不克不及低于昔时本地的首套房贷利率政策下限。是以，理论上而言，在首套房贷利率超越政策下限期间发放的房贷，调剂空间较大。但2022年下半年以来发放的存量按揭贷款，利率调剂空间不大。

（梁淑怡/图）

南边周末新金融研究中间研究员对照研究发现，对2022年10月以后发放的首套房贷，全国平均房贷利率与响应期间的政策下限之间差值已接近0；而自2019年10月至2022年6月，全国首套房平均房贷利率与响应期间的政策下限平均差距为71bp。

新政触及最早的存量房贷产生于2019年10月之前发放，则按那时划定的首套房房贷利率下限为基准利率的0.7倍。此中，2019年10月前发放的房贷利率，绝大部门已按人民银行2019年第30号通知布告要求，在2020年末前转换为贷款市场报价利率（LPR）订价的存量首套个人住房贷款。

南边周末新金融研究中间研究员对全国70个城市2019年10月LPR订价鼎新以来的首套房利率政策进一步研究发现，除一线城市及部门强二线城市外，大大都城市的首套房贷利率根基与全国首套房贷利率下限连结一致，部门三线城市乃至阶段性打消了房贷利率下限。

南边周末新金融研究中间研究员认为，斟酌到各地在全国政策下限的根本上有因城施策的自由度，假定各地现实利率下限较政策利率下限抵补后，从全国个人住房贷款加权平均利率看，理论上2022年6月之前发放的存量首套按揭贷款，其平均房贷利率在此次新政落地后有70bp摆布的降落空间。

（梁淑怡/图）

“二套转首套”告贷人或受益最大

“认房不认贷”政策将惠及的存量房贷告贷人或是最大受益者。

2023年8月，住建部、中国人民银行和国度金融监视治理总局结合印发通知，鞭策落实采办首套房贷款“认房不认贷”政策办法。截至今朝，北上广深等城市已履行采办首套房贷款“认房不认贷”政策。虽然贸易银行“认房不认贷”实行细则尚需光阴，但将有部门合适前提“二套转首套”告贷人可以享受存量房贷利率优惠政策。

（梁淑怡/图）

南边周末新金融研究中间研究员对照发现，最近几年来，二套房贷款平均利率与同期首套房贷利率下限存在显著利差空间。自2019年7月至今平均差距接近1个百分点（100bp）。如前述可能性实现，则这部门存量按揭人或为本轮房贷新政最受益群体。

比2008年政策更精准

存量房贷利率调剂曾有先例。2008年10月，中国人民银行发布《关于扩大贸易性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，初次将贸易性个人住房贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调剂为20%，同时合用于存量和新增房贷。

南边周末新金融研究中间研究员对照发现，两次房贷调剂的最大分歧的地方，2008年的房贷新政直接刺激了房价大幅上涨和提早还贷需求的井喷，而提早还贷潮则是今年度房贷新政推出的主要内因，不变房价同样成为房贷新政的方针之一。

2008年房贷优惠政策推出后，因为存量房贷利率下调会直接紧缩银行利润，大行履行相对踌躇，而中小银行则捉住契机掠取房贷客户，率先推出利率7折优惠，并推出跨行“转按揭”营业来掠取存量用户，敏捷做大房贷营业范围。与此同时，因为那时各地住房信息系统还没有实现全国联网，一些不合适优惠政策的贷款人经由过程钻各类缝隙，也实现了套利。

政策利好叠加投契流行，2008年下半年至2009年，个人住房按揭市场呈现了井喷现象，个人自住、投资、投契需求大增，鞭策房价不竭升高。一年半时候，全国住房平均价钱上升了50%以上，豪宅价钱上升了70%，个体地域房价乃至翻了一倍。与此同时，为享受新政优惠，提早还贷成为浩繁贷款人的选择，国内首要城市存量房贷早偿率一度高达26.27%。

鉴于房贷新政履行中呈现的问题，2009年后，决议计划层一系列政策“补钉”陆续出台，严禁供给个人住房贷款“转按揭”“加按揭”办事，银行也未再供给过“转按揭”营业。但市场上各类钻政策空子的招数屡禁不停，例如经由过程个人信誉贷款下降贷款首付比例，乃至“0首付”现象依然存在。

直到“房住不炒”政策提出，相干配套轨制不竭完美强化下，房地产市场履历深入调剂，居民对房地产的预期也产生重大转变。特殊是“三条红线”等政策发布后，房地产各类乱象获得遏制，但因为利率4%以上的个人房贷利率与最低利率已冲破3%的个人信誉贷、经营贷利率之间利差仍然较大，经由过程其它低利率贷款进入房贷营业的环境依然存在。

2022年起，提早还贷现象东山再起，并延续至今。2023年第一季度、第二季度个人住房贷款的早偿率（年化）别离升至15.2%、13.1%，均远高于2022年底的8.9%。

提振消费、苏醒经济成为新的焦点命题布景下，此次出台的房贷新政成为不变房地产市场决定信念的又一主要行动，并进而有益于平抑大范围提早还贷对银行系统和国民经济带来的冲击。

与2008年房贷政策比拟，本次房贷新政设计上也加倍精准有用。

一方面，新政打开政策预期上限，明白监管政策立场，有助于改变“三条红线”以来不竭强化的市场预期，对新发放的首套及二套房首付比例下限均创下2008年以来最低程度。

另外一方面，为避免无序竞争，本次未铺开跨行“转按揭”，由原机构采纳两种体例自行下调，并对申请时候明白划定。此举有用按捺银行间经由过程“转按揭”等营业掠取存量客户的可能，共同2018年已全国联网的不动产挂号信息治理根本平台，根基封堵了不合适政策优惠前提的贷款人进行轨制套利的缝隙。但经营贷利率仍低于房贷利率，告贷人违规的空间仍然存在。

银行降存款利率应对冲击

在超4000万存量房贷按揭人受益的同时，贸易银行面对利钱损失。25万亿存量按揭批量降息对贸易银行影响多大？整体利差已降至汗青低点的贸易银行若何应对？

南边周末新金融研究中间研究员认为，存量房贷利率下调对贸易银行的影响首要取决于存量按揭调剂的比例及订价下调的幅度。从银行存量住房贷款余额看，国有大行范围较大，但因为分歧地域分歧银行现实履行利率较为复杂，且分歧银行对按揭贷款营业依靠水平分歧，是以受影响水平没法一概而论。

（梁淑怡/图）

南边周末新金融研究中间研究员调研包罗多家银行在内的研究机构测算成果发现，从银行角度看，存量按揭贷款利率下调，估计将为按揭人节流1000亿-2000亿元利钱支出，对净息差影响约在3-8个基点之间。相对而言，贸易银行的利钱将是以削减最少1000亿元。

贸易银行已提早采纳对冲行动。贸易银行自动下调存款挂牌利率以下降欠债本钱。9月1日，多家全国性银行公布下调存款挂牌利率。此中，一年期下调10BP，2年期下调20BP，3年期和5年期均下调25BP。此次存款利率调降幅度遍及更大，且首要针对按期存款和大额存单。估计此举将进一步下降银行欠债本钱，稀释存量贷款调降带来的息差压力。

这是贸易银行2022年以来第三轮自动调剂人民币存款挂牌利率。

（梁淑怡/图）

与此同时，进入9月，新增按揭房贷特别是首套房将迎来更低的首付比例和利率优惠，贷款增量有望晋升。这可能在必然水平上对冲存量按揭利率下调的负面影响。

央行和贸易银行寄望经由过程调降存量房贷利率减缓提早还贷现象，它可能实现吗？中国房贷市场近5年来有何激发沉思的新现象？美国房贷余额为什么履历周期仍连结安稳？相干研究陈述行将发布。

南边周末新金融研究中间研究员 李鹤鸣 张文景 助理研究员 刘伟钊 张琦 彭君婷

责编 谢艳霞

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