潘石屹隐入尘烟以后此时，远在美国的潘石屹，又有何行为呢? 自本年3月就硅谷银行爆雷事务回应公家后，潘石屹就再也没有发声了...更多内容，请关注我们的专题频道。

潘石屹隐入尘烟之后

SOHO中国正处在爆雷的边沿。

8月18日，SOHO中国在半年报中发布预警，称公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼，赶快缴纳欠下的19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。

欠缴地盘增值税一向是房企的“通病”，一名行业人士暗示：“本来划定是要项目卖完才清缴地盘增值税，所以良多项目居心留下一部门不卖，好比车位、底商等。后来陆续出了补钉政策，非论是不是卖完，都要清缴地盘增值税，但很多企业履行不到位。”央视曾统计过，2005年至2012年八年间，房地产开辟企业应缴而未缴的地盘增值税总额跨越3.8万亿元。尔后行业呈现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾。

为减缓资金压力，SOHO中国也有所步履。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一些矜持物业的房钱下调了，此中包罗光华路SOHO二期、银河SOHO等。而要卖的若干物业中，不只是光华路SOHO二期。

此时，远在美国的潘石屹，又有何行为呢？自本年3月就硅谷银行爆雷事务回应公家后，潘石屹就再也没有发声了。

在很长一段时候里，“地产大佬”潘石屹，在普罗公共眼中，更像一个“明星”。也恰是在这类光环效应下，潘石屹顶着代言人的标签，每一年为SOHO省下数万万元的推行费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也弥补了中国贸易办公的空白。

但是，各种争议下，他近两年的口碑，跌到至暗时刻。与此同时，SOHO中国也碰到了史无前例的麻烦。

欠税近20亿，若何补？

潘石屹曾打造出很多地标性建筑。

好比光华路SOHO二期，占有北京城最金贵的CBD焦点，由世界闻名建筑师事务所GMP设计。再好比银河SOHO，作为向阳门地标性建筑，这栋办公楼以怪异的设计气概，成为网红摄影打卡地。

但是，你很难想象，这两栋鲜明的大楼，现在却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩。“降价是从上周最先的。光华路SOHO二期的日房钱，降到了6.5元一平米。银河SOHO调到了5元，之前是6、7元。”资深贸易地产中介宋枫暗示，他很是熟习SOHO系列办公楼的市场近况。

这两栋大楼的房钱，曾一度很坚挺。光华路SOHO二期，在2020年上半年的日房钱均价，约9-10元每平方米，属于价钱较高的甲级写字楼。即使是到这一年11月，光华路SOHO房钱打了8折，每平方米也仍是跨越7元。而银河SOHO，最高时辰，能租出9.5元的高价。

今朝，从贝壳找房上看，光华路SOHO二期挂出的62间房的房钱，别离在6-10元不等。对此，SOHO租赁部的一位员工暗示，“价钱比力好谈好沟通，有浮动的空间，但不是明面上的。”

不管若何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼，出租率和收入环境，不尽如人意。受一些早教机构搬离、四周区域有新入市中端项目、此前疫情黑天鹅等多重身分影响，光华路SOHO二期空出很多面积租不出去。而银河SOHO，“空了大要150套房子。”至于望京SOHO，“跟着一些科技公司、教育公司的搬离，一会儿空出去很多。”宋枫暗示。

在SOHO旗下商办租赁平台能看到，望京SOHO有多达166套房源可出租。这从SOHO半年报中也能够左证。2023年上半年，北京的5个项目出租率下滑较大。包罗望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，残剩两个项目出租率则不及90%。

SOHO也有办公楼出租率不错，好比其位于上海的写字楼。除SOHO天山广场的出租率为78%以外，残剩3个项目出租率都到达了90%及以上。

北京也有表示好的写字楼，好比丽泽SOHO，其实现了房钱收入增加，上半年收入到达8988.7万元，同比增加313.4万元。“丽泽SOHO根基是满租的状况，华为在这里租了5万多平方米，它旗下的公司也租了三四万平方米。”宋枫告知「市界」。一样是SOHO的办公楼，为什么有如许大的差距？

除跟市场行情、企业搬家、营业调剂和整合至自用楼宇等身分有关外，还跟办公楼的根基前提脱不了关连。“SOHO上海的一些写字楼仍是比力优良的，房钱回报率也不错，跟北京开辟的一些办公楼比拟，适用性也提高了，相对成熟一些。”一位资管公司的高管告知「市界」。

SOHO初期在北京开辟的一些办公楼，重视于外观的都雅，而疏忽了适用性。以2009年破土开工，2012年落成并交付利用的银河SOHO为例。“银河SOHO个体户型利用率高，其他的都在60%多，有的利用率都不到40%。”宋枫注释道，刚开盘的时辰，良多客户很别致，感觉很不错，但颠末市场的淬炼，客户的认知提高了，“他们感觉利用率这么低，还不如花划一代价，租一个面积更大的办公室。”

由于出租率太低，SOHO物业的买卖价钱也一路暴跌。受大情况的影响，很多多少业主还不上房贷，因而想卖掉，却一向卖不出去。房子就一路降价，有的房子此刻快跌到三万了。“最高的时辰，能卖到8万-10万元每平方米。”其实，银河SOHO有一部门物业是SOHO矜持的，有一部门被散售出去了。被逆势抄底的，恰是散售给小业主的房子。

这些抄底买卖，跟SOHO自己没多大关系了，它此刻也无暇顾及这些。8月18日，SOHO发布的爆雷预警显示，公司收到北京税务局的通知，要求北京望京写字楼，赶快缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金，但SOHO中国账上只有6亿多，还不起。

工作缘起于客岁8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到本地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前付出望京SOHO项目塔1和塔2的相干地盘增值税人民币17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，北京望京公司已付出地盘增值税人民币30,600,000元，但另有人民币19.86元的地盘增值税和相干滞纳金未被偿付。

除这19.86亿元，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能呈现交叉违约。”

对将来若何缴纳地盘增值税和相干滞纳金，SOHO给出的方案是：继续措置若干贸易物业。曾弥补中国贸易办公空白的SOHO，为什么走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起。

昔时也曾引领建筑时尚

王城还记得大一那年，刚开学没多久时，他的建筑物理学教员在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不可，看着结果图就选了终究的设计方案，建起来的房子良多功能也欠好。”对这句话，昔时还青涩的王城，也深觉得然。

直到大二那一年，他进入一家建筑设计事务所，看到建外SOHO的结果图。王城才意想到，在谁人特定年月，建筑物理学教员的话，其实不必然对。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品，简直是由于他设计的结果图更标致，“竞标的其他作品，良多更重视适用性，而疏忽大楼的美观性。”而且，建外SOHO是一个方朴直正的用地，先做结果图，再去做场地设计，是没问题的。

虽然疏忽适用性其实不意味着就是对的，但从建外SOHO地块绝佳的地舆位置来看，也从昔时潘石屹打造贸易办公楼的计谋思惟来看，建外SOHO昔时的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作良多年后，才悟出来的事理。“谁人年月，地标性建筑，都雅是首选。都雅才会有销量。”

此言非虚。外观怪异时尚，轻巧灵动的建外SOHO，一经推出立马冷艳了很多人。在公共“房子还能这么建的”的感慨中，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年，持续取得全国房地产单体项目标发卖冠军。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的糊口橱窗”的同时，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外。

▲（北京建外SOHO）

潘石屹这么“红”，一方面是他在微博上具有很多粉丝，另外一方面归功于建外SOHO老板这个身份。由建外SOHO最先，潘石屹恍如打开了任督二脉。随后几年，潘石屹和SOHO中国，推出的每个新项目，不但吸引了所有人的眼球，还成为各区域的地标性建筑。外观标致，地段绝佳，是这些办公楼的配合点，好比前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等。

“很别致、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列，销量可谓一骑绝尘。2007年，SOHO成功上市，并在北京、上海打造出更多的办公楼。凭仗贸易地产“开辟-发卖”模式，SOHO进入了它的快速成长期。2010年这一年，SOHO贸易散售额，到达238亿元。

SOHO中国前员工司元记得，那些年只要有大型勾当，城市找SOHO要素材。“良多城市形象类的大勾当，SOHO都介入过。在建筑艺术这一块，SOHO有很大立异。”但令所有人没有想到的是，238亿元成了潘石屹再也迈不外去的数字。从2012年最先，SOHO“转售为租”。这是SOHO的第一次转型。

做出这一决议，一方面是因为北京制止物业散售的政策，另外一方面是被散售以后的SOHO写字楼，堕入了业态紊乱、房钱上不来的泥塘。这影响了SOHO的口碑。但转型之路，谈何轻易？2014年，潘石屹转型新同享办公时，SOHO的营收依然鄙人降。一向到2022年，SOHO的营收只有17.75亿，相当于岑岭时的十分之一。

歌乐归院落，灯火下楼台。复盘来时路，除市场下行、需求不足、和疫情重击等身分外，这家公司多年前埋下的雷——办公楼适用性问题，也跟着时期的前进被引爆了。王城还记得，由于排风系统不公道，望京SOHO地下泊车场，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯，一等就是二十分钟……“为何SOHO愈来愈不受追捧了，其实就是中国人的审美和栖身要求晋升了，不外于寻求多功能和时尚，更重视切实的栖身需求了。究竟，房子是用来住的。时期纷歧样了。”

潘石屹的口碑，也一路下滑。2013年起，潘石屹不竭兜售资产：卖地王、卖贸易广场、卖办公楼、卖车位……2014年，潘石屹佳耦成立专项基金会，向哈佛捐钱6亿元。2021年，潘石屹还欲将全部SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来，潘石屹又与SOHO进行了切割：离任了8家企业的共14项职务。2022年年末，潘石屹被外界发现，他人在美国。

一向到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警，公共也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的境界。探讨潘石屹做这些事的念头，司元告知「市界」，“早年在海南的履历，那种虎口余生的感受，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫到临之前逃顶，那种极限履历让他的贸易神经变得非分特别敏感。”这一次，剧情和30年前惊人的类似。

资产欠好卖，房钱欠好收

在司元看来，潘石屹是一个好老板，没有那末玻璃心。“潘老板有点小驼背，感受永久在笑，看起来特朴拙。”另外一名SOHO中国前员工告知「市界」。

不外，外界也有人如斯评价潘石屹，“他有农人的谨严，小官员的巴结，念书人的滑头和艺术家的取巧。让步、投契和谨严，给他带来了庞大的好处。”虽然潘石屹对此否定，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣佳耦，在近7年间累计套现300亿资产。

时至本日，潘石屹给SOHO留下的，是一个“残局”。事迹方面，上半年，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比降落 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。欠债方面，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总欠债约315.19亿元。构成光鲜对照的，是SOHO账面上只有6.27亿元的现金及现金等价物。

但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的首要资产，还是支持其事迹的“九大金刚”。即北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、向阳门SOHO、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO中兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。「市界」发现，近年来，为了减缓资金压力，SOHO一向在措置若干贸易物业。

“SOHO有很多多少物业正在售卖。”8月30日，宋枫说。确切，从SOHO商办租赁平台可以看到，中关村SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、向阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO、SOHO现代城等项目，有很多物业正在售卖。“光华路SOHO二期也一向寻觅买家。”虽然SOHO的资产都很优良，但卖资产以自救这条路，SOHO生怕不大好走。

前些年，接盘SOHO资产的人中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。但时移世易，在震动的市场大情况中，煤老板们的身影变少了，略微多起来了的，是金融企业与涉房企业。他们中的少数是想投资，大大都欲买下自用，但终究很少人出手。

宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目。“那时，这栋大楼出价是70多亿元。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元。”但由于客户资金比力重要，最后没有买卖成功。这栋楼单价不高，但体量太大了，致使总价高。

银河SOHO的一处物业，从2021年就最先售卖，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座贸易小独栋：地上四层，大约5000平方米，带租约出售，售价4.2亿元。王城一番评估后，将代价压到了2亿多。SOHO认为这个代价太低了，两边互不让价，终究这事不了了之。

“SOHO不肯意降价的良多缘由，是这座小独栋需缴纳不菲的地盘增值税。”王城告知「市界」，假如选择降价兜售，SOHO在付出地盘增值税后，卖楼的钱便所剩无几。现实上，SOHO有很多办公楼，需要付出高额地盘增值税，好比欠了快要20亿元地盘增值税的望京SOHO，即是此中的典型。

更主要的一点是，“由于一些如许那样的胶葛，SOHO兜售的资产，一些过不了户。好比客岁卖的资产，很多过不了户。”宋枫向「市界」注释道，过不了户相当于SOHO卖楼的钱，拿不得手上。拿不得手上，就还不了手上的债。这也就意味着，靠出租矜持物业，获得房钱收益，仿佛是SOHO的最大前途之一。

其实，为了将房子出租出去，SOHO中国这些年没少用力。除采取打折、下调房钱等手段外，SOHO这几年一向在招人。“如银河SOHO换了很多人，挖曩昔良多贸易地产的人。”宋枫告知「市界」，SOHO的发卖是所有写字楼里面最多的。即使如许，SOHO整体环境仍不及预期。

“大师都在节制预算，固然有的楼房钱降价到五六元，但很多多少客户会去找比五六元还廉价，好比三四元的写字楼。有的乃至跑到了五环、六环外。”宋枫向「市界」感慨道。而且，跟着时期的前进，客户认知的晋升，SOHO写字楼利用率低等问题，也让良多客户打了退堂鼓。这也就意味着，在时期大势眼前，SOHO的自救路，难言乐观。

远在异国的潘石屹，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该若何结束？

（文中宋枫、王城、司元为假名。）

作者 | 陶 婷

编纂 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

潘石屹隐入尘烟以后

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