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更换物业为什么这么难

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　垃圾遍地，夏天气味异常难闻；社区交通流量不受控制，居民安全难以保障；电梯等硬件设施总是坏的，这极大地影响了日常生活……”

　　为什么换房子这么难？范震忍不住叹了口气。

　　和范震有同样麻烦的人并不少。不仅有网友在社交平台上频频发文吐槽换物业难，还有因换物业引发纠纷的案件。

　　许多受访专家认为，虽然目前更换物业的处理过程相对标准化，但处理过程的各个环节都可能遇到障碍，即使物业变更程序完成，原物业公司退出社区仍可能出现各种变量。这些综合因素导致了物业更换的困难。为了改善这种情况，我们需要从改进立法、加强监督、提高业主组织能力等方面入手。

(漫画:李晓军)

物业失职的业主不满意，想改变到处受限

　　据范震介绍，电梯不仅不时罢工，而且电梯内部装置破旧，甚至在电梯轿厢顶部可以看到裂缝。居民和物业服务公司多次谈判电梯的更换和维修，物业每次都敷衍了事。

　　在各种不满下，许多居民提出更换物业服务公司。然而，更换物业并不容易。

　　早在几年前，范震所在社区就成立了行业委员会。2021年，行业委员会应居民要求提出更换物业服务公司。然而，社区是一个老社区，大多数业主都是老年人。有些业主不住在社区里，所以很难聚在一起，这使得业主大会无法顺利组织，更不用说进一步投票更换物业程序了。

　　据采访专家介绍，根据我国相关法律法规，社区居民有权更换物业服务公司。目前，我国对物业更换流程的规定应参照《民法典》和《物业管理条例》对业主共同事项的表决。

　　在实践中，当社区真正操作和更换物业流程时，也可能处处受到限制。

　　北京康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，物业更换困难的主要原因有三个：业主参与度低，部分社区未成立业主委员会，无法有效组织业主会议，或部分业主观望或忽视更换物业，不积极参与，无法启动或完成规定的投票条件；原物业公司拒绝退出，基于各种利益因素，拒绝与新物业公司办理交接手续，理由是业主拖欠物业费，对业主的共同决定有异议，阻碍新物业公司进入服务，导致新物业公司不再同意履行物业服务合同；原物业公司涉及大量历史遗留问题尚未解决，新物业公司难以平衡资金，接管损失，热情不高。

新旧物业交接不畅的矛盾纠纷时有发生

　　新旧物业的交接问题可能比业主同意更难。

　　陕西省Xi市某小区居民因对物业服务不满，于2018年8月成立了行业委员会。为了更换物业公司，2020年9月，小区行业委员会聘请律师指导召开业主大会，通过与原物业公司解雇的决议，以符合法律规定的业主投票比例。之后通过招标公开选择了新的物业公司，并于2021年1月4日与新物业签订了服务合同。

　　然而，从2021年1月到2022年3月，原房地产公司拒绝退出，新房地产公司难以进入。与此同时，一些业主不同意起诉行业委员会，原房地产不配合离开威胁行业委员会和业主，这越来越阻碍了新旧房地产公司之间的顺利交接。经过多次协调，原房地产公司退出，新房地产正式进入社区。

　　事实上，近年来，居民、原物业公司和新物业公司之间的矛盾和纠纷频繁发生，社区民主决定选择新物业公司后，原物业公司拒绝退出。

　　从案件情况来看，原物业公司拒绝交接的主要原因是费用，包括物业费支付、社区设施维护费等。

　　北京房地产法协会执行董事、海润天瑞律师事务所合伙人包华分析，上述问题，由于新旧房地产公司交接缺乏明确的流程规范支持，交接双方的权利义务不能通过流程得到保障，包括原房地产服务公司退出前的房地产服务费。

　　杨勤法表示，如果新物业服务公司被迫接管，可能与原物业服务公司发生直接冲突，不利于解决业主与原物业服务公司之间的纠纷。

　　近日，新旧物业交接僵局发生在浙江省绍兴市柯桥区鉴湖街彩虹名家小区。

　　杨勤法认为，新旧物业公司交接困难的原因有很多，这些问题基本上来自原物业公司。原物业公司大多拒绝退出社区，理由是业主未支付物业费，业主大会决议无效，对其决议提出异议。在原物业公司退出社区的过程中，可能存在拒绝移交物业服务所需的信息、拒绝移交、社区相关物业服务设施难以移交等问题。也可能涉及部分业主在装修中有遗留问题需要解决，部分开发商有遗留问题需要解决。

　　孟丽娜说，如果原物业公司拒绝退出社区，新物业公司就不能强行交接。在司法实践中，原物业公司以业主未支付物业费为由拒绝退出，法院一般不支持，原物业公司无权收取应退出后的物业费。但是，如果个别业主认为业主大会决议无效，并向法院提起诉讼，原物业公司往往以此为由要求等待有效判决结果，可能会延迟一年甚至更长时间，对社区生活影响很大。

明确细化相关规定，避免物业钻空子

　　据采访专家介绍，《民法典》和《物业管理条例》对物业服务交接没有具体规定，通常适用于业主共同决定的一般程序性规定。近年来，地方法规正在进一步探索这方面。

　　如《北京市物业管理条例》规定，物业服务合同期满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者聘请物业服务人，并书面通知原物业服务人业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自收到通知之日起30日内履行交接义务，退出物业管理区。拒绝交接的原物业服务企业有处罚的有关规定。

　　浙江省杭州市2022年3月起正式实施的《杭州市物业管理条例》明确规定，街道办事处和乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作，建立物业管理联席会议制度，落实人员、资金，指导和监督业主大会和业主委员会履行职责。同时，物业服务人无正当理由拒绝退出物业管理项目的，由区、县（市）房地产主管部门责令限期改正，可以给予警告或者罚款10万元以上30万元以下。

　　针对现行物业更换的有关规定，杨勤法指出，总的来说，我国法律法规指导业主更换物业的规定较少，与现实生活中业主群体的迫切需求不匹配。司法实践中解决物业管理纠纷的部分内容仍需详细补充。

　　包华表示，有必要对拒绝交接的原物业服务公司进行处罚，但也应保护其合法权益。新选择的物业服务公司在保护其合法权益的同时，也应当对其强制接管行为进行处罚。只有这样，各方才能自觉履行法律义务，积极行使法律权利。此外，必须大力提高业主组织做出选拔决定的能力，积极引导第三方专业机构参与业主组织的日常工作，在纠纷发生前解决问题。

　　孟丽娜认为，可以考虑提高业主委员会的成立比例，或者通过基层政府的干预，以满足业主会议的条件，完成物业公司的更换。通过完善业主会议规则示范文本行政指导，如解雇原物业公司、新物业公司选择程序、物业服务标准、收费标准、授权招标、起草合同、签订合同、所有业主如何决策、业主会议共同决定后的内容可以授权完成招标工作，业主会议决策后的内容必须开始招标工作。

　　杨勤法建议：我们可以从法律服务开始，协助有需要的业主通过社区指导和法律服务人员的辅助模式完成物业更换。行业委员会聘请律师完成招标、起草物业服务计划等专业工作。

　　杨勤法提出，政府有关部门应加强对物业服务公司资质的备案流程和监督，制定明确的物业管理活动标准，减少物业服务公司的漏洞行为。探索建立类似物业公司资质查询平台的业主便利投诉渠道，使物业服务公司受到全面、多主体的监督。继续整顿物业服务业的市场氛围，在建设单位选择早期物业公开招标阶段，加强行政力量监督，杜绝串通投标等违法现象，避免部分物业服务公司串通甚至垄断地区物业服务活动，对业主更换物业没有实质性影响。

　　杨勤法说：在社会层面，业主还应提高维权意识和法律素质。行业委员会可以定期组织安排法律教育活动，使更换物业时流程更加顺畅。

相关问答：感觉物业不好，大家不交物业费，换物业有用吗？

物业企业是根据与业主委员会签订的《物业管理服务合同》为小区提供服务的。你单凭“感觉不好”就拒绝缴纳物业管理费？这也太儿戏了吧，你知不知道你这种行为是违约行为，是要承担违约责任的。

提问者所说的一句“感觉不好”，就拒绝缴纳物业管理费，可以看出提问者的人品和诚信，这是一个没有诚信和没有契约精神的人。一个人如果没有诚信，没有契约精神，他一定是会被当今社会所淘汰和唾弃。文明法治的社会，讲的是守法和诚信。

物业服务企业管理的是小区物业附属的公共设施设备及公共场所，服务的是小区内的全体业主。而不是某一个人或某一个小团体，评论小区物业管理企业服务质量的好坏，不是一句“感觉不好”就能评判的，而是要根据《物业管理服务合同》的约定来评判，是需要召开小区业主大会会议，由全体业主一人一票来决定的。

小区是否需要更换物业，这是需要根据《物业管理服务合同》约定，做出处全面分析找出物业管理企业存在的问题，共同协商解决办法提出改进的意见。最后召开小区内业主大会会议，由全体业主议人一票，只要经专有面积占总建筑面积1/2，且人数占总人数1/2的业主同意就可以。

就目前我国物业管理市场来看，物业管理水平基本上可以分为三个层次。第一层次，优质物业管理费较高，服务较好；第二层次，维持基本服务，管理费用大多数老百姓能够接受；第三个层次，管理费较低，只是提供简单的保洁垃圾清运和看门服务。第一层次的物业企业管理的小区，业主的满意度都是比较高的，无需更换；第二层次，物业管理企业管理的小区，同质化较严重，服务的质量不相上下，如果该物业小区提供的服务确实太差，可以考虑通过业主大会会议更换；第三层次，这种物业公司可要可不要，只要小区有热心的业主愿意承担责任，可以考虑业主自我管理，自我服务。

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