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广州写字楼回报率

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农村人种地，城市人种房。

特别是在核心城市的高端写字楼中，每栋楼都在挑战平均生产总值的极限。一栋楼创造了1000亿元的营业收入和100亿元的税收。

那么，作为一个普通人，我们应该如何判断办公楼的等级呢？

2021年，广州发布了一线城市首个办公楼官方评估标准，并发布了一线城市首个办公楼评级名单。

广州市商务局于2022年11月16日发布了最新的超甲级、甲级商务写字楼评估结果。

2022年广州超甲级、甲级写字楼名单如下：

1.2022年超甲级商务写字楼名单(共) 10 栋）

　　广州太古汇办公楼

　　广州太古汇办公楼两座

　　广州环贸中心

　　南塔广报中心

　　开发区控股中心

　　合利天德广场 1 号塔楼

　　宝地广场

　　东塔保利发展广场

　　珠江城

　　唯品会总部大厦

　2.2022年甲级商务写字楼名单(共) 16 栋）

　 港西港广州国际媒体

　　广州知识城大厦

　　万胜广场 C 塔

　　丰乐集团大厦

　　西门口广场

　　华穗路 6 号大楼

　　时代房地产中心

　　时代芳华里(广州)A3 栋

　　和业广场

　　南方同创汇

　　保利国际广场(南塔)

　　保利中岳广场

　　保利中融广场

　　北塔广场北塔写字楼

　　星辉中心

　　珠江颐德中心

广州最集中的超甲级、甲级写字楼(珠江新城)

01

广州写字楼评完全名单

超甲27栋，甲55栋

有人可能会问，为什么珠江新城最高档的东塔、西塔没有入选？

事实上，这两栋楼已经入选第一批名单(2021版)，今年仍在列出。

负责建筑评估的广州建筑促进会透露，广州商业写字楼评估每年公布一次，每次评估三年，但每年都会审查。2021年，广州首次发布了写字楼评级名单，去年入选的所有建筑今年都通过了审核。

现合并第一批名单和第二批名单，获得广州超甲级写字楼完整名单，共27栋

以上27栋楼是广州写字楼的第一梯队，相当于酒店业的超五星级酒店，代表了广州商业楼的最高水平。

广州甲级写字楼完整名单如下，共55栋

以上55栋楼是广州商业楼的第二梯队，相当于酒店业的五星级酒店标准。

一般来说，天河区超级甲级写字楼占全市的70%，甲级写字楼占全市的47%，骑绝尘的姿态领先。天河的建筑经济之所以如此强劲，主要取决于天河CBD的拉动。

2021年，天河CBD天河面积20平方公里(如果扣除建设中的金融城，CBD实际建成区仅12平方公里左右)，生产总值3471.42亿元。

广州第一高楼(东塔)位于珠江新城

越秀区以总部经济而闻名，目前只有一栋楼入选超甲级，7栋楼位列甲级写字楼。就建筑经济而言，越秀的资质比天河要老，所以越秀区的写字楼数量不多，但由于建筑老化，缺乏高质量的写字楼。

海珠区正成为广州建筑经济成为广州建筑经济最引人注目的新力量。目前，5栋楼入选超甲级，11栋入选甲级写字楼，仅次于天河。

广州琶洲

荔湾目前只有立白国际商务中心入选超甲级，其他三栋楼入选甲级。

荔湾的产业以传统贸易为主，专业市场密集。此外，工业空心化，高端办公楼较少。然而，从规划的角度来看，白鹅潭的办公楼规模非常大，承载着荔湾复兴的希望。

黄埔区有开发区控股中心入选超级甲级，另有五栋入选甲级写字楼。黄埔区产业规模大，仅次于天河，但黄埔的产业结构主要是第二产业，主要下沉在各种工业园区，高端写字楼较少。

位于汉溪长隆时代芳华里的番禺区首次实现零突破A三栋楼首次入选甲级名单。番禺万博CBD办公楼很大，但暂时没有超级甲级和甲级的建筑。

白云区有两栋楼入选甲级写字楼，增城区首次实现零突破，一栋楼(丰乐集团大厦)入选甲级。

此外，南沙、花都、从化三个区暂时没有办公楼入选超甲级和甲级名单。

02

广州标准写字楼2095栋

其中亿元楼892栋，十亿楼228栋

那广州写字楼有多少家庭呢？

从总量来看，根据广州市建筑经济促进会发布的《2020年湾区》·广州建筑经济发展报告，全市共有标准办公楼2095栋，办公面积近2000万平方米。

从层数上看，10层以上的商业写字楼874栋，20层以上的高端写字楼484栋；从办公规模来看，商业写字楼112栋，办公面积超过5万平方米，大型综合体42栋。

从楼高来看，楼高200米以上的商业写字楼有50栋，其中200-300米的40栋，300米到400米的8栋，400米以上的2栋。广州超过北京和上海的高层建筑数量超过300米。

从营业收入来看，广州892栋办公楼收入超过1亿元，10亿元以上268栋，15栋100亿元以上，甚至1000亿元以上。

从税收贡献来看，全市税收超过1亿元的建筑共有150栋，税收超过10亿元的建筑共有23栋。

在陕西省，2021年有两个城市的地方财政收入，分别是商洛市26.82亿元和铜川市25.56亿元。换句话说，广州南沙几乎是中西部地级市的年度财政收入。

与广东省的城市相比，潮州市2021年的地方财政收入为51.8亿元，广州只需拿出三栋这样的写字楼，就能轻松超越潮州这个严肃的地级市。

当然，上海更令人震惊。2020年，陆家嘴金融城税收1亿元110栋，10亿元32栋，20亿元20栋，60亿元4栋，其中一栋(即上海国金中心)年纳税额突破100亿元，成为中国最新的纳税楼王。

这就是建筑经济的力量。

广州珠江新城(图片来自广州房地产)

就业方面，全市商业建筑解决了264万就业人口，吸引了世界500强企事业单位100多家。广州甲级写字楼企业行业主要集中在TMT(科技、媒体、电信，35.8%)、金融业(15.7%)、商贸业(16.5%)。

从租金水平来看，全市商业写字楼平均租金为175元/平方米/月，空置率长期保持在10%以内，在一线城市中最低。但受疫情影响，2022年空置率罕见突破10%。

从区域分布来看，全市有27栋超甲级写字楼，19栋位于天河区，5栋位于海珠区，分别是保利国际广场(北塔)、广报中心南塔、宝地广场、保利发展广场东塔、唯品会总部大厦。

此外，越秀区(丽丰中心)、荔湾区(立白国际商务中心)、黄埔区(开发区控股中心)各一栋楼。

由此可见，天河是广州商业写字楼的绝对王者，毕竟这里有三个国家级CBD之一的天河CBD。

03

甲级写字楼怎么算？

广州发布一线城市第一个广州标准

有人可能会问，甲级写字楼的概念是什么？

事实上，这原本是一种常见的说法，以前没有统一的标准。媒体上还有一种常见的说法叫做5A但5A是指办公产品的智能水平，主要考虑硬件。

因此，大多数时候，甲级写字楼并不是一个严格的概念，大致意味着高端写字楼，不像酒店业有统一的评级标准。

但2019年10月，广州市商务局发布了《商业建筑等级评定标准》（DB4401/T30-2019)于2019年12月1日实施。

这被认为是一线城市的第一个官方标准。

根据本标准，广州按以下四个指标对办公楼进行评分，各指标对应的评分如下：

建筑设施(35分)

楼宇运营(25分)

建筑招商(20分)

社会经济贡献(20分)

总分为100分，超甲级写字楼得分不低于90分，甲级写字楼得分不低于80分。

具体指标如下：

1.建筑设施(共35分)包括:交通条件(3分)、周边设施(2分)、场地规模(3分)、办公空间(3分)、客梯(3分).5分)、停车位(2分)、便利设施(3分).5分)、绿色节能(2分)、建筑装饰/特色(4分)、智能设施(7分)、电力系统(2分)

2.建筑运营(25分):物业管理要求(3分)、人员要求(3分)、日常运营(9分)、建筑服务(5分)、客户满意度(3分)、升级维护(2分)

日常运营和建筑服务占比较大。

3、建筑投资（共20分）：年平均入住率3分，月平均租金水平5分，客户认可度4分，当地注册率3分，客户状况5分

4.社会经济贡献(共20分):纳税总额4分，大企业5分，纳税强度3分，就业人数3分，社区互动3分，行业互动2分。

从实际观察来看，一栋楼要达到甲级写字楼的标准，一般都有一些共性：

一般大业主自持，不散售，或自持比例超过80%。

体积要足够大，最好是综合体，超甲写字楼建筑面积不少于5万平方米，甲级写字楼建筑面积不少于2万平方米。

建筑立面时尚大气，有设计感。

位于政府重点建设的写字楼集群区域，单独建设的写字楼不能成为气候。周边800米以内有地铁站、公交车站、五星级酒店、米其林餐厅。

电梯客货分离，电梯等待时间一般不超过30秒，办公室实际层高不小于2.8米，大堂高度不小于9米。

中央空调、电梯、安空调、电梯、安全设备高度智能化。

空置率低于20%，租金高于100元。超甲办公楼实际就业人数不少于2000人，甲级办公楼不少于500人。

可见甲级写字楼的门槛还是挺高的，是城市发展的高级形式，只有拥有高端产业集群的城市才能支撑。

作为中国建筑经济的先驱和尖子生，广州发布的办公评价标准仍然很有思路，可以为类似城市提供参考。

04

疫情冲击建筑经济

但工业上楼带来了新的机遇

但受新冠肺炎疫情影响，包括广州在内的一二线城市，写字楼空置率持续上升。今年广州甲级写字楼空置率一度突破两位数，建筑经济苦风苦雨。

在过去的两年里，第二产业在主要城市的增长率普遍超过了第三产业，这表明新冠肺炎对第三产业的影响更大，这也给建筑经济的发展蒙上了阴影。

但从长远来看，工业上楼的趋势是不可逆转的，这为建筑经济增加了需求。戴德梁兴的数据显示，高端制造业正从传统工业园区转向商业建筑，成为商业建筑的新买家。

编者按:本文部分数据来自广州建筑经济促进会发布的2020湾区·广州建筑经济发展报告。

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