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物业管理服务标准,前期物业服务合同

物业管理服务标准

为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。

物业管理服务标准的规定：

第一，服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

第二，承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全

第三，管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

第四，有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

第五，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

第六，根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

第七，设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

第八，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。按合同约定规范使用住宅专项维修资金。

第九，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

第十，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

第十一，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

第十二，按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

第十三，每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

第十四，小区主出人口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

第十五，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

前期物业服务合同

一、前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

二、前期物业管理协议的内容是按照物业公司介入时机不同而不同的：1、在建设期物业公司介入时，客户是开发商或者建筑公司，前期管理的内容以安全服务为主；2、在竣工但未交付业主使用前，前期物业管理的对象是开发商，主要管理工作是安全和园林维护；3、开始交付业主使用时，部分业主未能及时入住，此时的前期管理对象则是业主，管理内容与日常物业管理一致。

三、签订合同的注意事项。在实践中，物业的销售及业主人住是持续的过程。这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。

《商品房屋租赁管理办法》第七条规定：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任。因而，可以在签订合同的时候就需要注意了。

物业管理服务标准,前期物业服务合同拓展阅读

前期物业服务合同（上）

《民法典》规定选聘物业公司需要召开业主大会并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。那业主大会还没成立之前，物业公司是咋选的呢？诶，那就得提到我们今天的主角——“前期物业服务合同”。

这个“前期物业服务合同”究竟是何方神圣？它是怎么在业主大会缺位的情况下解决物业选聘问题的？它究竟是骡子是马？咱们今天就把它拉出来遛遛。

前期物业服务合同是什么

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。而前期物业管理阶段是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。

也就是说，前期物业服务合同是在业主大会尚未成立，业主很难自行选聘物业服务企业的阶段，由开发商作为大产权人代行业主权利，与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。

前期物业服务合同和正式物业服务合同有什么区别

覆盖阶段不同。前期物业服务合同是在前期物业管理阶段中存在的，而正式的物业服务合同是成立业主大会并且由业主选聘了物业服务企业以后存在的。

签订主体不同。前者是由开发商和物业公司签订的，后者是由业主或者业主大会授权业委会签订的，当然没成立业委会的则可能是由业主大会签订的。

合同期限不同。前期物业服务合同大多数是不定期合同，在业主大会与其选聘的物业公司签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自动终止。而正式的物业服务合同一般都是约定了服务期限的，且一般不低于两年。

选聘物业不同。对于住宅物业而言，业主或业主大会选聘物业公司，法律法规并未强制要求必须走招投标流程，即业主或业主大会是可以根据小区的议事规则自行决定到底是通过招投标流程还是通过协议方式选聘物业公司。

看到这儿，各位朋友们是不是觉得这个前期物业服务合同是个好东西？你看，还没办法凑齐人数和产权占比三分之二的业主来选聘物业公司，那就先由大产权人开发商来选；怕开发商随心所欲地选物业公司，所以咱们规定原则上必须走招投标的流程来选；为了做好前期物业服务和正式物业服务的衔接，规定前期物业服务合同在正式物业服务合同生效后自行终止。多好一制度，环环相扣严丝合缝不是吗？但“理想很丰满，现实很骨感”，咱们讲讲今天的重点：

前期物业服务合同在实践中存在哪些问题？

咱们先从招投标说起，招投标通俗点来说，就像“比武招亲”那样，你要招女婿，你就搭个擂台发个告示，邀请符合条件的人都来打擂台，最后谁赢了，谁就是你女婿了。明明听起来很公平公正，但一个集团如果既有地产公司又有物业公司的话，其地产公司开发的楼盘，前期物业公司是不是一般都是它的“兄弟”物业公司？就比如万科、金地、碧桂园等集团开发的楼盘，其前期物业公司绝大多数都是自己家的物业公司。为啥他们也走招投标流程，却总能“花落自己家”呢？而且这样的现象并不只存在于这些头部top公司，很多既有地产公司又有物业公司的企业都是这样的。

首先不排除一些大企业“花落自己家”是因为自家物业公司本身服务水平、后台保障等方面就实力超群，很难不夺魁。但是，也不能排除“兄弟”企业基于其“血缘纽带”而在招投标之中暗通款曲的可能性，比如私下了解到标底、或者制作招标书的时候就有意图地倾向自家物业公司等等。

而且招投标流程本身就是有空子可钻的，比如围标（串标）。通俗点来说就是在正式招投标流程开始之前，招标人与投标人之间或者投标人之间就已经内定好了最终谁来拿下这单，其他的投标人或在不知情的情况下陪跑一趟，或者是事先知情地做好“陪标者”，事后收取一定的利益。而且小何也有问过业内人士，物业招投标中围标串标的事情实际上并不罕见。

当然，这些行为都是违法的，一旦被发现曝光就要承担相应的法律责任。刑事责任的设置和招投标流程的不断完善已经使得招投标市场进一步规范了，但是这并不代表着违规行为的绝对清除。

虽然相比于允许开发商直接按自己的意愿协议选聘物业公司，强制要求走招投标流程已经算公平的了，但是实际上可以看出招投标本身也并不能完全实现“建管分离”、“公平竞争”的效果，加之前期物业管理阶段业主完全无法参与其中，仅仅是指望开发商没有私心地选出一个真正“为业主服务”的好物业公司就更难上加难。种种因素叠加在一起，选聘前期物业服务企业的招投标流程很有可能就流于形式了。

那招投标流于形式，最后开发商选了自己的“同胞兄弟”或者是“一条船上的人”，对业主而言有什么损害呢？

最重要的一个问题就是物业承接查验时物业公司可能会包庇开发商。物业交付前的承接查验工作是非常重要的，在物业承接查验中发现的问题，一般是由开发商承担返修、补正或支付一定经济赔偿等责任的，甚至物业承接查验不合格的还需要在问题改进之后重新进行承接查验，合格后才可以进行物业交接的。但是如果开发商和前期物业公司是“兄弟”，或者说开发商和前期物业公司是“一条船”上的，前期物业公司在进行物业承接查验时可能就不会为难“自己人”。因为前期物业服务合同是开发商签的，承接查验阶段业主也还未入住，前期物业公司如果真地勤勤恳恳“挑刺”惹得开发商不爽，开发商解除合同也就是分分钟的事。如果说开发商解除和普通前期物业公司的合同多少可能还得付违约金啥的，那“兄弟企业”就更不得了了。且不说大家都是“一家人”，秉持着“家和万事兴”的道理一般也不会为难自家人，就算是物业公司这边“公私分明”地要求开发商那边去整改问题或者进行经济赔偿，也有可能面临集团的施压，而且假设极端情况下“兄弟”真的闹掰了，解除合同的违约金对集团而言，不过是从左边的口袋进到了右边的口袋里而已。所以说对于前期物业服务公司而言，物业承接查验只要没有太大的问题，睁一只眼闭一只眼是最好的，但是这样一来，咱们业主的权益就可能受到一定的损害。最开始可能只是一点小问题，随着时间推移问题逐渐扩大，保修期内都还至少可以要求开发商保修，出了保修期就只能业主们自己扛。本来最开始就应该由开发商解决的问题，就这么甩给了业主自己“背锅”，好一出祸水东引。

前期物业公司选聘招投标的“水”有多深，对业主朋友们而言有什么影响就先说到这儿。因为法律强制规定了原则上前期物业公司选聘要走招投标流程，所以说纵然这个招投标形式还有空可钻，咱们也只能走招投标流程。

那么新问题来了，没走招投标流程选聘前期物业公司，这份前期物业服务合同是有效还是无效呢？我们下期给大家讲解

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